Comment calculer le taux d'occupation ? - KPI immobilier

Le taux d'occupation est le taux de surface louée ou utilisée par rapport à la quantité totale de surface disponible. En d'autres termes, il indique la quantité de surface disponible par rapport à la surface occupée (par le biais de bail, de location, etc.) et aide les experts et les chefs d'entreprise à comprendre les changements au niveau du marché et des biens. 

Les taux d'occupation sont des indicateurs clés de performance (KPI) essentiels pour un certain nombre de sociétés, quel que soit leur secteur et leur taille. Ils sont le plus souvent appliqués aux secteurs de l'immobilier et de l'hôtellerie, mais peuvent être contextualisés de plusieurs façons : analyse de complexes résidentiels, de lits, d'hôpitaux, de chambres d'hôtel ou de villes entières pour les analyses macro-économiques. 

Quel que soit le contexte, cependant, si l'idée semble simple, il y a BEAUCOUP de nuances à comprendre pour vraiment utiliser ce KPI. 

Dans ce glossaire, nous allons nous intéresser de plus près au taux d'occupation, en expliquant ce qu'il représente exactement, comment le calculer et pourquoi il est important si vous voulez réussir à exploiter vos données.

Comment calculer le taux d'occupation

La détermination d'un taux d'occupation, selon le contexte, est généralement assez simple. 

Disons que vous avez un bâtiment rempli d'appartements qui compte un total de 100 appartements. Si 80 de ces appartements ont des locataires actifs, le taux d'occupation de l'immeuble est de 80 %. La formule pour calculer le taux d'occupation est donc la suivante : 

Taux d'occupation = (Nombre de logements occupés / Nombre total de logements disponibles) x 100 

Les taux d'occupation peuvent être calculés pour n'importe quelle période, il vous suffit de modifier les chiffres de la formule pour tenir compte de la période que vous étudiez. Il n'est pas surprenant de constater que les taux d'occupation sont pertinents et liés à un certain nombre d'autres KPI, tels que le taux de rotation des locataires. 

Pourquoi les taux d'occupation sont-ils si importants ?

Les taux d'occupation sont utiles de différentes façons. 

Très utiles pour les investisseurs et les gestionnaires immobiliers, car ils constituent un indicateur fiable des flux de trésorerie (Cashflow) et de la santé financière d'un projet immobilier. Par exemple, si vous cherchez à investir dans un centre commercial dont le taux d'occupation est de 10 % (ce qui signifie que les locataires ne louent qu'un dixième de l'espace locatif disponible), il est peu probable que vous choisissiez ce projet. 

Les taux d'occupation sont également révélateurs de la santé financière d'une zone particulière. Par exemple, si quelqu'un cherche à investir dans un restaurant, il peut choisir d'analyser les taux d'occupation des hôtels environnants pour comprendre si cet investissement potentiel est situé dans une zone effectivement intéressante. 

D'une manière générale, il faut viser un taux d'occupation élevé (pour des raisons que l'on espère maintenant évidentes). Ceci étant dit, comme pour tous les KPI, il est important de les utiliser en conjonction avec d'autres mesures plutôt que de les utiliser seuls. Votre objectif, après tout, n'est pas seulement d'avoir un taux d'occupation élevé. C'est probablement quelque chose comme la maximisation des revenus. 

Qu'est-ce qu'un "bon" taux d'occupation ? 

La réponse pour cette question : cela dépend. 

Logiquement, vous pourriez penser qu'un taux d'occupation de "100%" est l'idéal et c'est ce que vous devriez viser. Pourtant, même si cela est vrai, dans de nombreux contextes, ce n'est pas toujours le cas. 

Prenez les hôtels, par exemple. Il est désormais largement admis qu'un taux d'occupation de 100 % n'est souvent pas le modèle d'exploitation le plus rentable pour ces entreprises. Au contraire, des taux d'occupation de 70 à 90 % sont souvent plus avantageux. Décortiquons cela, car ce n'est pas immédiatement évident. 

Imaginez que toutes les chambres d'un hôtel soient réservées. Dans cette situation, vous pourriez laisser de l'argent sur la table. Vous n'êtes pas en mesure de vendre des chambres supplémentaires à des tarifs plus élevés en fonction de cette demande. C'est un problème évident ; vous souhaitez sans doute un taux d'occupation qui vous permet de maximiser les revenus et de minimiser les coûts. Cette idée est particulièrement pertinente dans les hôtels de luxe où l'expérience des clients est essentielle au succès ; plus de clients signifie plus de temps (et d'argent) passé à fournir cette expérience. Il faut trouver un juste milieu.  

De plus, si votre hôtel affiche complet tous les jours avec de nombreuses réservations à l'avance, vous pouvez probablement facturer davantage par chambre. Et, comme nous l'avons mentionné, un taux d'occupation élevé signifie probablement des coûts plus élevés - si votre taux d'occupation est inférieur à 100 %, cela signifie moins de chambres à nettoyer et (très probablement) des coûts d'entretien ménager moins élevés. 

Encore une fois, prenez cela avec des pincettes. D'une manière générale, d'autres projets, comme les complexes commerciaux, souhaitent des taux d'occupation proches de 100 %. Cet exemple a pour seul but d'illustrer le fait que vous devez adapter selon la situation.

Comment augmenter les taux d'occupation ? 

Chez Toucan, nous sommes experts dans l'aide aux entreprises pour qu'elles deviennent plus axées sur les données, avec des Analytics totalement guidées qui sont faites pour les utilisateurs novices comme experts. Ainsi, même si nous ne prétendons pas pouvoir vous dire comment faire votre travail, il existe un certain nombre de stratégies que vous pouvez employer pour augmenter votre taux d'occupation (quelle que soit votre entreprise ou votre secteur d'activité). En voici quelques-unes : 

• Réduisez vos tarifs grâce à des promotions, des avantages ou des remises. 

• Inciter à rester plus longtemps (qu'il s'agisse de bail ou de location d'hôtel) 

• Investissez dans le marketing, mais les canaux de marketing que vous utiliserez dépendront de votre objectif. 

• Créez des partenariats avec des agences de référence, des influenceurs, etc. 

• Comprendre votre cible idéale pour cibler les types de personnes qui correspondent le mieux à votre offre. 

Si vous voulez d'autres conseils pour augmenter votre taux d'occupation, consultez cet article !

Analyse du taux d'occupation

Analyser des KPI séparément est une des erreurs à ne pas faire, car cela n'as pas trop d'intérêt. Pourtant, avec toutes les mesures qui existent, il est difficile de donner un sens à votre activité sans être un expert en données.

Presque tous les professionnels travaillant dans le monde actuel ont besoin de solutions globales qui répondent aux problèmes majeurs de leur secteur. Cela signifie disposer des bonnes informations, au bon moment et dans le bon contexte. C'est là qu'interviennent les outils d'Analytics qui tirent le meilleur parti des KPI, comme les taux d'occupation. 

Nous devons nous poser plusieurs questions pour tirer le meilleur parti de nos données : 

• Comment pouvons-nous améliorer la lecture des données que nous collectons ?
• Comment pouvons-nous partager les informations de notre entreprise avec les personnes qui en ont le plus besoin, n'importe où et accessible n'importe quand, n'importe où et par n'importe qui dans votre entreprise ? 
• Comment fusionner des données complexes et multi-sources provenant de nos différentes équipes, de nos sites, etc., et comment les analyser pour optimiser la prise de décision ?
• Comment créer rapidement et efficacement des tableaux de bord simples, interactifs et exploitables ? 

Heureusement pour nous, nous avons les réponses à ces questions grâce aux outils d'analyse guidée.